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太古地产穿越“中年困惑”

08: 55

聚焦烟台站太古地产跨越“中年混乱”

在夜幕降雨中,北京三里屯太古里仍然拥挤不堪。自2008年开业以来,它已成为北京时尚的标志性建筑之一。年轻人和时尚界正在迅速变化,但太古地产(.HK)背后的速度与时代的快节奏相反。

在进入大陆市场的18年中,太古地产仅在北京,上海,广州和成都开发了六个项目。在规模和速度档位的背后,太古地产致力于“标准”。

8月8日,太古地产公布了上半年的业绩公告。截至2019年6月30日,太古地产实现收入75.1亿港元,同比增长3%;公司股东应占溢利为89.73亿港元,同比下降58%。

1866年,英国太古家族前往上海,太古品牌用“Agamama”号船漂流到中国。超过一百五十年,商业时代的主题不再保守。重工资的逻辑受到了太古的影响,并且面临着自己的“中年混乱”。

“温和”太古

在过去的几十年里,大陆的房地产和商业市场涌入了许多香港的房地产公司。在谨慎和保守的步伐下,香港资本已显示出一定的抗风险能力。然而,随着时空的转移,随着商业地产模式的不断创新和互联网的新生态发展,港资房企逐渐走出舒适区。

在2019年上半年,太古地产归属母公司的净利润同比下降58%至89.73亿港元。主要是投资物业估值变动后,股东应占基本溢利增加123.87亿港元,由去年同期的62.19亿港元增加至186.06。港币十亿。

自去年以来,焦虑症已经出现。年内,太古地产录得收入147.19亿港元,同比下跌21%;营业利润为293.65亿港元,同比下降16%;股东应占综合溢利为288.66亿港元,同比下降16%。

太古地产的商业物业是自我维持的,但重型资产业务需要强大的现金流强度。因此,出售非核心物业,收购,建设及修葺核心物业是太古地产在商业项目中的主要运作模式。

上半年,上半年基本盈利增加199%至186.06亿港元,主要反映出售太古城两幢写字楼及香港其他投资物业的利润;经常性基本利润为40.49亿。去年同期的港元为37.32亿港元。

上半年,太古地产的租金收入总额增加6%至63.46亿港元。写字楼的租金收入总额同比增长5.1%至3,302百万港元。零售物业的租金收入总额按年增加6.5%至27.47亿港元。

它在香港的表现面临更多不确定因素。上半年,香港写字楼的租金收入总额为32.24亿港元。太古广场,太古坊,港岛东中心及太古坊及第一个太古城中心的入住率分别为99%,99%,100%及100%。

然而,太古地产表示,由于租户(特别是中国内地)对写字楼的需求减少及租户迁往其他地区,预计香港中环将会有更多空置楼层,导致租金下降中区的办公空间。减轻压力。

此外,2019年6月租金收入总额中约4.1%的租约将于今年下半年到期;另一项租金占租金收入的17.7%将于2020年到期。上述租约目前不承诺续租或新租约。

就零售物业而言,上半年香港零售物业应占的总租金收入为14.44亿港元。然而,在全球贸易不确定性和游客(特别是国内游客)消费减少的背景下,太古广场购物中心的零售额下降了4%。

值得注意的是,今年上半年,酒店收入同比下降1.9%至7.06亿港元。太古地产直言不讳地指出,本集团在香港管理的酒店管理困难,平均客房收入及入住率下降,而饮食业务则稳定。太古地产在香港管理的酒店表现稳定。

受影响的内地市场

不仅是公司自身的战略因素,而且市场环境对其产生了更大的影响。上半年,太古地产在内地的办公楼组合的租金收入总额为1.95亿港元。广州太古汇,北京一地港和上海兴业太谷汇办公楼的入住率分别为99%,86%和99%。

事实上,在今年上半年,整个一线城市写字楼市场都面临压力。以北京为例,该市第二季度的租金增长呈现积极和消极的态势,增长率下降了1.2%。 “第二季度经济下行压力继续影响市场,办公楼租金开始下降。业主倾向于寻求更可靠和稳定的租户,“仲量联行华北区董事总经理张颖说。

太古地产表示,由于新增供应及市场疲弱导致空置率上升,预计会对广州写字楼租金带来下行压力;北京也是如此。在上海中央商务区,预计办公楼需求将减弱,空置率将上升。

中远和太古开发了一块入住率极低的北京银地港。据悉,该项目位于北京东四环外的酒仙桥区。 2012年开通时交通不畅。经过漫长的潜伏期,到2016年,年度业务水平只会突破人民币,达到一线城市的平均水平。

就零售物业而言,太古地产于上半年来自内地零售物业的租金收入为11.93亿港元,同比增长16%。北京三里屯太古里,广州太古汇,北京银鼎港购物中心,成都远洋太古城,上海兴业太谷汇的租金收入分别增长9%,15%,18%,19%和67%;它是100%,100%,99%,98%,98%。

截至2019年6月30日,太古地产的净债务为156.7亿港元,而去年同期则为299.05亿港元。资本净负债比率由2018年12月31日的10.6%下降至2019年6月30日的5.5%。

太古地产表示,净债务减少反映了在香港太古城拥有两幢写字楼的附属公司所收到的国际收支。收到的部分款项被香港投资物业的资本开支抵销。

截至报告期末,太古地产的现金及未动用资金已累计融资251.16亿港元,而2018年12月31日则为141.47亿港元。太古表示其上半年每股盈利为HK 1.53美元,中期股息为每股0.29港元。

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